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오늘 9월 20일 연준의 기준 금리 발표가 있었다. 결과는 기준 금리 동결로 5.25 - 5.5%를 유지하였다. 시장에서 예상했던 대로 된 것이다. 다만 올 해 안에 다시 한번 기준 금리가 올라 갈 것인가? 아니면 이대로 동결되었다가 내년에 내려갈 것인가? 모두 주목하고 있는 상황이다. 연준의 제롬 파월 의장은 아마도 연내 금리 추가 인상의 여지를 남겨둘 것이라는 반응이 지배적인 의견이다. 이와 같은 기준 금리의  흐름에 따른 모기지 이자율은 2주 연속 좀 내려가다가 지난주 다시 올라  현재 7.18%(30년 고정금리 기준)을 보이고 있다. 하지만 시장에서 실제 반영되는 이자율은 이 보다 더 높은 7.5 - 8%의 이자율로 모기지 론을 받아야 하는 것이 현실이다.  최근 몇 년간의 이자율을 비교해 볼때 받아 들이기 어려운 이자율이다. 이제는 이자율이 5% 대만 되면 좋겠다고 다들 아우성이다. 현금이 충분치 않아 다운페이먼을 많이 못하는 경우 거의 집 사는 것을 포기하고 관망하고 있는 것이다.   이 시점 캘리포니아 오렌지 카운티를 중심으로 한 부동산 가격은 어떠한가? 대부분 이 지역에 사시거나 관심있는 분들은 알다시피 부동산 가격은 꾸준히 올라가고 있다.  아직도 이 지역에 집을 사시려는 분들은 많은데 ,작년과 비교해도 매물이 3/2정도로 줄었으니 당연한 결과이다. 오렌지 카운티 평균 sales price 가격은 8월 기준 $948,000 작년 동월 대비 5.4% 올랐고, 특히 한인들이 좋아하는 얼바인의 경우 평균 가격이 $1,420,000이면 이것은 작년 동월 대비 9.4% 가 오른 가격이다. 오렌지 카운티 한인 타운이라고 일컫는 플러튼의 경우 평균 가격은 $967,500 이고 7.8% 가 작년 동월 대비 오른 가격이다. 각각 이 가격은 부동산 가격이 가장 높았던 2022년 4월의 가격에 육박한 가격대이다. 앞으로도 더 가격을 오를 것이라는 것이 이 지역 부동산 전문가들의 대부분의 전망이다.    미국 전체를 보더라도 4% 정도가 작년 동월 대비 부동산 가격이 올랐다. 이것은 오렌지 카운티 지역 뿐만 아니라 타 지역 그리고 타 주 역시도 매물 부족 현상을 공통적으로 갖고 있다는 사실의 반증인 것이다. 신규 주택이 많이 건설되고 있지만 수요를 따라오기에는 역 부족인 듯 하다.  기존 집의 경우 낮은 이자율에 모기지를 갖고 있어 특별한 경우가 아니면 집을 팔기가 부담스러운 것이다.    오렌지 카운티 지역 부동산 특징을 다시 한번 보도록 하자. 올해 1월, 2월 만 해도 집이 리스팅에 올라가면 30일 이상 걸려야 판매가 되었고 리스팅 가격보다 낮은 가격에도 판매가 되었지만 4월부터는 그 양상이 달라지고 있다. 이전과 같이 15-20일 사이에 집이 나가고 있고 이제 리스팅 가격 밑으로는 오파를 넣어도 수락될 가능성이 매우 낮은 것이 현실이다. 최근 부에나팍 콘도가 $775,000에 리스팅 되어 $830,000에 오파를 넣은 대도 떨어 졌다. 플러튼과 얼바인의 경우 집 상태가 좋은 로케이션이 좋은 경우 리스팅 가격으로는 사기 어려운 것이 지금의 시장 상황이다.  이자율이 이렇게 높은에도 불구하고 cash offer 및 다운페이를 많이하고 론을 받는 수요층이 두꺼워서 좋은 매물만 있다면 얼마든지 좋은 가격에 부동산이 잘 팔리고 있다.    앞으로 이런 현상은 오렌지 카운티 지역의 경우 지속될 것으로 예상하고 있고 이자율이 6 ~ 5% 대로 안정화(?) 되면 수요자들은  더 몰릴 것으로 보인다. 반면 한인 커뮤니티 비즈니스의 경우 팬데믹 이후 위축되어 그 당시로의 회복이 더디고 앞으로 미국 고용과 경기도 어려워질 가능성이 있어 집을 구매하고자는 분은 좀더 현실적인 방안이 필요하다고 생각된다. 본인의 인컴대비 무리한 집을 사기 보다는 가격대를 조금 낮추거나 지역의 범위를 넓히거나 55세 이상의 경우 55세 이상이 거주하는 타운으로 알아 본다거나 하는 것이다. 아직 오렌지 카운티를 중심으로 자녀를 키우거나 직장생활을 하고 있고 비즈니스를 하는 경우 먼 곳으로 이사가거나 타주로 가기고 어려운 터라 각자 계획했던 구상보다 다운 사이징된 수정 계획이 필요한 때이다.  또한 인컴이 왠만큼 높아도 첫집을 사는 경우 다양한 다운페이먼 보조 프로그램도 있으니 알아보고 혜택을 받기 바란다. 융자를 하는 경우 향후 2-3년 내에는 재융자가 가능하다는 희망이 있긴하지만 그래도 최소한 높은 이자율을 최소 2년은 감당할 수 있는 인컴 소스는 갖추고 있어야 한다.    만약 이 글을 보시는 한국에 거주하는 분이 있다면 아직 까지도 30-40% 다운을 하면 미국 거주자와 유사한 이자율과 조건으로 투자용 부동산을 융자받아 구매 할 수 있기 때문에 어찌보면 지금과 같이 경쟁이 치열하지 않은 시장의 상황을 역으로 이용해 보는 것도 좋은 기회를 잡을 수 있을  것으로 본다. 미국 부동산은 앞으로도 매년 4% 이상의 가격 성장을 가져올 것 이기 때문이다.

캘리포아니아 주가 주택 첫 구매자에게 다운페이 20% 를 지원하는 프로그램을 발표하고 지금 부동산 및 융자 시장이 뜨거워 졌습니다. 하지만 자신이 해당 사항이 있는지 구체적으로 어떤 혜택을 주는 프로그램인지 일반인은 정확한 정보를 알기 어렵습니다. 이번 칼럼을 통해 주택을 첫 구매하는 일반인의 입장에서 쉽게 이 프로그램을 설명해 보고자 합니다. 캘리포니아는 이제까지 주택 첫 구매자에게 여러가지 다운페이 및 클로징 코스트를 지원해 주었지만 사실상 유명 무실하였습니다. 그 혜택을 받아 집을 구매하는 사람은 극히 소수에 불과한 것입니다. 이유는 인컴 및 집 구매가 그리고 지역 제한 등 제약 요건이 많아 그 모든 조건을 충족하기 어려웠기 때문입니다. 하지만 이번은 다르다 인컴 제한이 크게 완화되어 LA 카운티의 경우 18만불, 오렌지 카운티의 경우 23.5만불 등 각 카운티 별로 중간 소득의 150% 꺼지 제한선이 올라가 왠만한 중간 소득 가구들은 해당이 많이 됩니다. 자세한 카운티 별 상한선과 내용은 라디오 코리아 3월 28일 자 기사를 참고바랍니다. “CA, 주택 첫 구매자에 다운페이20% 지원” https://www.radiokorea.com/news/article.php?uid=414939 따라서 많은 가구들이 실질적인 혜택을 볼 수 있는 프로그램입니다. 그럼 Dream For All 은 어떤 프로그램인가? Dream for all shared appreciation loan. 이 프로그램은 무상으로 지급하는 grant가 아닙니다. 일종의 융자이다 하지만 이자를 받지 않고 5년후 주택을 판매할때 빌린 다운페이먼과 capital gain의 15-20%를 쉐어하는 것입니다. 현재 다운페이먼이 없어 집을 살 수 없었던 바이어 또는 적은 다운 페어먼으로 FHA loan 을 고려하고 있는 바이어에겐 희소식인 것입니다. 쉽게 생각하면 전액을 융자 받는데 그중 20%는 이자가 없다는 것입니다 하지만 판매 후 이익의 일부를 쉐어하는 것입니다. 본인이 다운페이먼 및 클로징을 비용을 준비하였다면 10% 까지 사용 가능합니다. (클로징 비용을 본인이 지불하면 20% 다운을 할 수 있어 모기지 보험을 안내도 된다) 론을 많이 받을 수 있는 충분한 인컴이 있다면 그만큼 비싼 집을 살 수 있는 것입니다. 그럼 이 프로그램을 통해 융자를 받으려면 어떤 조건이 필요한가? 1. 2년간 의 work history 와 텍스 리턴이 필요하다. W2, 1099, 비즈니스 인컴 모두 상관 없지만 반드시 텍스 리턴이 되있어야 하고 그 금액 기준으로 융자가 가능하다. 2크레딧 스코어가 680점 이상이어야 한다. 만약 700점 이상이이면 DTI 50% 까지 가능해 융자를 더 받을 수 있다. 3.주택 첫 구매자에 한하고 반드시 본인이 거주해야 한다. Non-occupant co-borrower도 허용하지 않는다. 4.두가지 first time home buyer 교육을 받아야 한다. (론닥 사인전에 완료 해야 함) 사이트 참고 https://www.calhfa.ca.gov/dream/index.htm 5.. 인컴이 각 카운티 가이드 라인을 넘으면 안된다. 이상의 조건을 갖추고 있다면 우선 calhfa.ca.gov 사이트에서 기본 정보를 얻고 자격증을 갖춘 융자 전문가와 상의한 후 본인의 자격요건과 융자 한도를 확인하고 교육을 받으면서 집을 찾고 구매하면 됩니다. 이후 절차는 융자를 받고 집을 살때와 모두 동일합니다. 이와 같이 간단하게 요즘 언론보도와 입소문 등을 통해 정보가 알려지고 있는 캘리포니아 Dream For All 프로그램에 대하여 알아 보았습니다. 이 프로그램을 취급하는 랜더는 반드시 approved 받은 곳 만 가능하기 때문에 융자 전문가와 잘 상의하고 결정하시기 바랍니다. 기타 일반적인 내용을 넘어 개별 케이스 및 궁금한 사항은 연락주시면 친절히 답변 드리겠습니다. 감사합니다. 다니엘 박 213- 703-3551 dpark.mlo@gmail.com

2023년은 팬데믹을 고스란히 3년을 지나 보내는 기간입니다. 2019년 말 부터 시작한 팬데믹은 2020년 3월 미국의 경우 모든 비즈니스를 셧다운하고 집 밖을 나가지 못하는 우리 인생에 겪어 보지 못한 초유의 경험을 한 시기입니다. 이 기간을 지나면 대부분 인생에서 처음 겪는 개인적인 경험도 있었고 국가적인 사회적인 새로운 환경과 마주치며 지나와야 했다. 가족 또는 주변 가까운 분의 사망 소식도 접하게 되었고 갑작스런 실직 및 셧다운으로 직장을 잃고 비즈니스 문닫는 일이 너무나도 평범한 일이었습니다. 어려운 시기인 만큼 미국을 포함한 전 세계에서 국가가 나서 백신을 보급하고 건강을 지켜줌과 동시에 보조금을 통해 생계와 비즈니스를 유지할 수 있도록 지원해 주었고 그덕에 건강을 잃지 않는 한 지금까지 살아 남아 2023년을 보내고 있다고 생각합니다. 2020년 초기만 해도 언제 백신이 나올지.. 이러다 전 세계 인구의 1/3은 죽는 것이 아닌가 하는 공포가 엄습하기도 하였던 것이 사실입니다. 하지만 현재 미국 및 세계 경제의 모습은 어떤가? 지난 2년간 많은 베니핏을 누린 만큼 2022년 2분기 부터 연준의 기준금리 인상과 더불어 어려가지 경제의 모습이 여기저기 바뀌고 있다. 우선 인플레이션의 폭등으로 모든 물가는 너무 높아져 생활비가 엄청나게 많이 들어가는 고통을 겪고 있다. 또 모두 관심있는 주식, 부동산 시장이 특히 변화가 뚜렸한데, 2023년 초 주식은 바닥을 모르고 아직 내려가고 있고 부동산은 이자가 낮다고 비싸게 산 부동산의 가치가 계속 내려가고 있다. 또 언제 사는 것이 가장 적기인지 알 수 없는 상황이 되었다. 모기지 이자율이 너무 높아 첫 집을 장만하고자 준비하고 있던 일반 소시민들은 아직 엄두를 못내고 있습니다. 이 와중에도 2023년 부동산을 구매하고 내 집을 마련해야 한다면 기본적으로 준비할 사항이 무엇인지 점검해보고 특히 융자를 받기 위해서는 무엇을 챙겨야 되는지 알아보고자 합니다. 내 집 마련을 위해서는 첫째 다운페이먼을 충분히 준비해야 합니다. 현재 이자율이 6.0% 정도가 되기 때문에 다운페이먼을 적게하면 월 페이먼도 많이 내야할 뿐만 아니라 전보다 DTI(Debt to Income)가 - 자신의 인컴에서 빚(주요 월 페이먼)이 차지하는 비중 - 높아져 융자를 조금 덜 받게되기 때문입니다. 다운페이먼을 20% 이상 한다면 PMI라는 개인이 내야할 모기지 보험을 안내도 된다는 유리한 점이 있습니다. 둘째, 크레딧 관리를 잘 하셔야 한다. 미국에서 크레딧은 돈입니다. 부동산 뿐만아니라 자동차 등 몫 돈이 필요한 물건을 살때 크레딧이 좋으면 저렴한 이자로 페이먼하며 쉽게 물건을 살 수 있고 크레딧 한도도 많이 높아진다. 모두들 미국에서 개인에게 돈을 빌리는 것이 얼마나 힘든지 알고 있지 않는가? 모기지 융자에서도 크레딧에 따라 융자를 못받을 수도 있고 받더라도 크레딧 점수가 낮으면 높은 이자를 내야 합니다. 세째, 텍스 보고를 충실히 하거나 뱅크 어카운트 관리를 잘하셔야 합니다. 일단적으로 W2로 인컴을 받은 분들은 투명하게 택스 보고를 하게되어 해당 사항이 없을 수 있지만 추가 수입이나, 특히 자영업자의 경우 임의로 비용을 공제하고 소득 보고를 하는 경우가 많은데 부동산을 구입할 계획이 있는 경우 최소 2년간을 충분히 세금 보고를 하시기 바랍니다. 부득이 세금 보고가 어려운 경우라고 비즈니스와 개인 어카운트를 잘 구분하여 관리하고 인컴이 뱅크 어카운트에 잘 드러나 있도록 하는 것이 융자에 절대적으로 유리합니다. 인컴을 캐쉬를 갖고 있다가 사용한 경우는 전혀 인정받지 못합니다. 심지어 캐쉬로 갖고 있는 자금은 다운페어먼도 할 수 없습니다. 요즘 늘어난 equity 를 갖고 Line of Credit 등 2nd loan을 받으려고 하는 분들이 많은 이 역시 인컴 증명이 있으면 보다 저렴한 이자율로 받을 수 있는 기회가 많이 있습니다. 오늘은 2023년 지금의 현재 경제 상황에 따른 모기지 융자의 기본적인 준비사항에 대하여 알아 보았고 융자는 자신의 처한 상황에 따라 다양한 프로그램이 있으므로 자세한 개인 케이스는 상담 연락주시기 바랍니다. 감사합니다.