Question 1

2022년 집 값 상승 지속될 것인가?

Accepted Answer

2021년은 그야말로 부동산 시장에는 예상치 못한 최대 폭의 집값 상승이 있었던 해 입니다. 지금은 조금 주춤하지만 작년 10월과 집 값을 비교해 보면 캘리포니아의 경우 20-25%의 상승이 있었습니다. 쉽게 예기해서 작년 50만불 집이 60만불로 오른 것입니다. 더구나 작년 10월은 모기지 이자율도 최저가를 기록하고 있는 터라 그때 주저없이 집을 사신 분들은 여러모로 이득을 보았습니다. 반면 2021년 초에는 집 값이 떨어질 수 있다는 예측을 믿고 기다리신 분들은 3월 부터 집 값이 오르기 시작하고 집을 사기 어려운 강력한 seller 시장으로 전환 되면서 그나마 집을 사더라도 5-10만불의 웃돈을 주고 offer 넣지 않으면 집을 살 수 없었습니다.

그렇다면 지금 시점에도 이런 현상이 지속되고 있을까요? 그러한 지역도 있고 그렇지 않은 지역도 있다고 하겠습니다. 올해 중반 정도는 아니지만 아직도 seller 시장을 형성하고 있고 집을 사려는 buyer가 많이 있습니다.  이렇게 수요가 많다보니 집 값이 내려가 질 않습니다. 다만 다른 점은 이미 집 값이 충분히 많이 올라있는 터라 감정가 대비 더 비싼 가격으로는 집을 사지 않으려는 buyer의 행동 패턴을 볼 수 있습니다. Seller 입장에서 더 비싼 가격에 집을 팔고 싶어 감정가 보다 10-20% 이상 시장에 매물을 내 놓으면 팔리지 않습니다. seller은 감정가와 유사한 가격으로 리스팅에 올려놓고 offer가 많으면 자연스럽게 집을 비싸게 파는 상식적인 지혜가 필요합니다. 이미 집 값은 왠만한 buyer는 살 수 없을 정도로 많이 올라있기 때문입니다. 이제 남가주 지역만 보더라도  리버사이드 외곽 지역도 집 값이 많이 올라 있고 저렴한 가격에 넓은 집을 사서 리타이어를 준비하려는 분들에게 타격을 주고 있습니다. 이제 외곽 지역도 재택근무가 일상화 되면서 젊은 밀레미엄 세대들도 선호하는 지역이 되었습니다.

이제  궁금한 점은 그렇다면 2022년도 이와 같은 집 값 상승 현상이 지속될 것인가 입니다. 부동산 업계 유명한 기관의 2022년 말 집 값 상승 전망치를 보겠습니다. Zillow 의 경우 13.6%, Goldman Sachs 16%, 그리고 Corelogic 2.2% 입니다. (다른 기관의 전망치도 분명히 있을 터이니 다른 자료도 반드시 참고하시길 바랍니다.) 대부분의 업계 전문가들이 전망 하듯이 2022년도 지속적인 상승 폭이 있거나 유지되는 수준입니다. 이자가 오르면 집 값이 폭락 할 것이라는 전망도 있지만 주춤할 수는 있어도 폭락은 없을 것으로 전망됩니다. 그것을 이미 인플레이션으로 돈의 가치가 하락한 것에도 원인이 있습니다. 어쩌면 집 값이 오른 것이 아니라 돈의 가치가 그만큼 떨어져 있다고 할 수도 있습니다. 더구나 세계적인 물류 대란으로 공급이 원활치 않아 가격 상승을 부추기고 있습니다. 집을 지으려면 여러가지 자재가 필요한데 이 역시 공급이 원활 치 않아 신규 주택 공급이 더디게 진행되고 있고 신규 주택 분양가가 매우 높게 형성되고 있습니다.

이와 같은 현상과 전망을 볼 때 나는 과연 집을 사야하는가? 아니면  더 기다려 보야야 하는가? 이것은 자신의 선택이지만 집을 이사해야하고 랜트비가 모기지 페이먼을 넘어 선다면 (물론 집을 사는 경우 모기지 페이먼과 아울러 property tax와 insurance 그리고 HOA 비용과 합산하여 고려하여야 합니다) 집을 구매하는 것이 유리합니다. 더구나 모기지 페이먼을 하면 그만큼 자산이 증가하게되는 효과도 있습니다. 현재 랜트 시장을 보면 결코 저렴한 가격대가 아닙니다. 교통과 학군이 좋은 지역의 경우 한인이 많이 거주하는 지역을 중심으로 봐도 1 bed가 $2,000 가까이 되고 2 bed $2,500, 3 bed는 $3,000 이상 주셔야 합니다. 만약 $3000을 랜트비로 페이먼 한다면 대략 50만불을 융자 받고 페이먼하는 수준입니다. (65만불 집을 15만불 다운하고 50만불 융자 받는 다면 월모기지 페이먼이 $3,000 정도 됩니다; 3% 이자, property tax $650 + Insurance $100 예상치) 만약 이 시나리오 대로 15만불 정도의 다운 페이먼이 준비되 있고 50만불을 융자 받을 정도의 인컴 (대략 10만불 정도)이 있다면 집을 구매하는 것이 유리합니다. 이것은 각자의 상황에 맞추어 계산해 보아야 합니다. 다만 융자 받을 조건을 갖추고 있다면 랜트로 사는 것이 결코 유리하지 않다는 것을 보여주고 있습니다. 그래서 요즘은 밀레니엄 세대들이 결혼을 하면서 바로 집을 사는 추세인 것입니다.

투자 부동산의 경우는 어떨까요? 투자용 부동산은 인컴과 무관하게 랜탈 인컴으로 모기지 페이먼을 할 수 있다면 가능한 것으로 만약 랜탈 인컴이 좋은 부동산 물건이 있고 25% - 30% 정도 다운페이먼 자금이 있다면 주저하실 이유가 없습니다.  그 어느때 보다 투자용 부동산에 대한 모기지 이자율이 좋기 때문에 자산의 증식과 랜탈 인컴으로 수익을 내고 싶은 분들은 적극적으로 시장에서 물건을 찾아 보시기 바랍니다. 부동산은 장기적으로 투자하면 결코 손해 보지 않은 안전한 자산임은 모두 알고 있는 바입니다.

현재 시점으로 그리고 2022년을 전망하여 볼 때 집 값이 언제 떨어지나 집 값이 떨어지면 집을 사야지 하고 기다리고 있다면 그 시기를 좀처럼 잡기 어려우실 수도 있습니다. 그때가 되면 집을 사지 못할 다른 이유가 분명히 생기지 않을 까요?  집 값이 비싸서 집을 못사는 것이 아니라 아직 집을 살 준비가 안되있다면 어떻게 집 살 준비를 해야 하는지 적극적으로 알아보시고 원하는 Best Home을 마련하시기 바랍니다.

Question 2

Mortgage Rates Hit 4.0% For First Time Since May 2019

Accepted Answer

There are many different ways to track mortgage rates and several different sources quoted in the news.  For decades, the most prevalently-quoted source has been Freddie Mac's weekly primary mortgage market survey.  It consists of a questionnaire sent out to loan officers at the beginning of every week.  They can respond as late as Wednesday, but the responses are heavily front-loaded (most respondents simply fire right back when they see the email).
As such, Freddie's weekly rate survey, which is reported every Thursday, is best thought of as measuring the change in top tier mortgage rates from one Monday to the next, perhaps with some Tuesday influence sprinkled in.  That's fine on weeks where there isn't much volatility, but it can end up sending very mixed messages otherwise.  Much of 2022 has been "otherwise" and today is not only no exception, it's probably the starkest example.
Freddie's survey showed an increase from 3.55 last week to 3.69 this week.  This assumes a best case scenario 30yr fixed with 0.8 points paid upfront.  I don't love the idea of building points into rate indices if points can change over time.  I'd rather just adjust the rates to reflect the points since there's reliable math for that purpose. 
For example, at most lenders right now, you'd pay 1 point to drop the rate by 0.25%.  If Freddie made that adjustment, their 3.69 would rise to 3.89.  But remember, that would have applied to Monday/Tuesday based on Freddie's methodology.  Lo and behold, the rates I calculate every day were at 3.87% and 3.89% on Mon/Tue respectively.  
All that to say that our daily rate is reliably in line with the industry standard, but on an up-to-the-hour basis (I adjust mid-day if rates change) as opposed to once a week.  I never go to lengths to explain this reliability because it's one of those "is what it is" sort of things in my mind.  I only do it today because our daily rate is quite the departure from Freddie in addition to being just a hair above a significant psychological ceiling.
In case it wasn't already clear based on the headline, the average is currently up to 4.02%.  Keep in mind that is is an average among top tier scenarios.  It means that some lenders are quoting 3.625% and others are up to 4.375%.  Adding any complexity to the scenario would mean a different rate.  Also keep in mind that lenders are MUCH more widely stratified than normal, which is often the case when we've seen as much volatility as we have so far in 2022.
By: Matthew Graham
Thu, Feb 10 2022, 12:22 PM

Question 3

I can't afford 20% to put down on a house?

Accepted Answer

It shouldn't be a problem. There are many programs available today that require less than 5% down payment. The best thing to do would be to call us and we can find the right program for you.

Question 4

Do you offer Custom Loan programs?

Accepted Answer

Yes, the different types of loan programs being offered are changing every day.
We find the best loan scenario for all our clients. Unlike big banks that are restricted to using loan programs and rates being offered at that time by the bank, we have access to many lenders. What we do is find the lender that best fits your needs. Call us today and let us show you what we can do for you.

Question 5

What's the difference between a fixed and an adjustable rate mortgage?

Accepted Answer

With a fixed rate mortgage, the interest rate and the amount you pay each month remain the same over the entire mortgage term, traditionally 15, 20 or 30 years. Several variations are available, including five- and seven-year fixed rate loans with balloon payments at the end.
 
With an adjustable rate mortgage (ARM), the interest rate fluctuates per the indexes. Initial interest rates of ARMs are typically offered at a discounted ("teaser") interest rate lower than fixed rate mortgage. Over time, when initial discounts are filtered out, ARM rates will fluctuate as general interest rates go up and down. Different ARMs are tied to different financial indexes, some of which fluctuate up or down more quickly than others. To avoid constant and drastic changes, ARMs typically regulate (cap) how much and how often the interest rate and/or payments can change in a year and over the life of the loan. Several variations are available for adjustable rate mortgages, including hybrids that change from a fixed to an adjustable rate after a period of years.

Question 6

What is private mortgage insurance (PMI)?

Accepted Answer

Private mortgage insurance (PMI) policies are designed to reimburse a mortgage lender up to a certain amount if you default on your loan.
 
Most lenders require PMI on loans where the borrower makes a down payment of less than 20%. Premiums are usually paid monthly or can be financed. Except for some government and older loans, you may be able to drop the mortgage insurance once your equity in the house reaches 22% and you've made timely mortgage payments. The Servicing Lender will have the requirements for canceling the mortgage insurance.

Question 7

What's the difference between a fixed and an adjustable rate mortgage

Accepted Answer

With a fixed rate mortgage, the interest rate and the amount you pay each month remain the same over the entire mortgage term, traditionally 15, 20 or 30 years. Several variations are available, including five- and seven-year fixed rate loans with balloon payments at the end.
 
With an adjustable rate mortgage (ARM), the interest rate fluctuates per the indexes. Initial interest rates of ARMs are typically offered at a discounted ("teaser") interest rate lower than fixed rate mortgage. Over time, when initial discounts are filtered out, ARM rates will fluctuate as general interest rates go up and down. Different ARMs are tied to different financial indexes, some of which fluctuate up or down more quickly than others. To avoid constant and drastic changes, ARMs typically regulate (cap) how much and how often the interest rate and/or payments can change in a year and over the life of the loan. Several variations are available for adjustable rate mortgages, including hybrids that change from a fixed to an adjustable rate after a period of years.

Question 8

융자 브로커는 뱅크와 어떤 차이가 있나요?

Accepted Answer

Yes, the different types of loan programs being offered are changing every day.
We find the best loan scenario for all our clients. Unlike big banks that are restricted to using loan programs and rates being offered at that time by the bank, we have access to many lenders. What we do is find the lender that best fits your needs. Call us today and let us show you what we can do for you.

Question 9

인컴이 얼마가 되어야 융자를 받을 수 있나요?

Accepted Answer

본인의 수입은 모기지 융자를 받기 위해 증명해야 하는 중요한 요소 중의 하나입니다. 한국의 부동산 담보 대출과는 다르게 미국은 부동산에 담보 설정 즉 Lien을 걸면서도 그외 여러 요인들을 살펴보고 융자를 해 줍니다. 특히 인컴은 앞으로 페이먼을 성실히 낼 수 있는 능력이 있는냐를 보는 Capability를 확인하는 것입니다.

그렇다면 얼마를 벌어야 얼마를 융자 받을 수 있을 까요?  이 내용을 보시고 나면 어느 정도는 내가 얼마나 융자를 받을 수 있을지 계산이 가능할 것입니다. 우선 인컴 증명은 Employment income과 Public assistance income 그리고 other income 세 가지로 크게 구분할 수 있습니다. Employment  income의 경우 wage를 받은 경우 최근 2년간의 W2, 최근의 pay stub 그리고 최근 2년간의 Tax return을 갖고 증명하면 되고, self-employed는 최근  2년간의 개인 및 비즈니스 Tax return과 당해년도 최근 까지의 Profit & Loss statement와 Balance sheet를 제출하여 소득을 증명하면 됩니다. 다음으로 Public assistance income은 Retirement income, Alimony and child support, Disability benefits, Social security benefits 등이 있는데 이 인컴을 인정 받으려면 향후 3년간 지속적으로 받을 것이라는 것을 입증하여야 합니다. 마지막으로 Other income은 커미션, 보너스, 배당금, 주식 투자금 등이 있는데, 이것은 2년 평균 금액으로 산정합니다. 랜탈 인컴의 경우 75%만 인정해 줍니다. 좀 복잡하지만 결국 이것은 랜더에서 계산하여 주기 때문에 상식선에서 알아두시면 되고 사실 중요한 것은 본인이 알고 있는 인컴에서 DTI를 어떻게 계산하고 얼마나 융자를 받을 수 있는가 입니다.

융자 심사를 할때 랜더에서 가장 중요하게 생각하는  요소중 DTI(Debt To Income)가 있습니다.  이 비율이 맞지 않으면 아무리 많은 수입이 있고 다운 페이를 많이 해도 융자가 나오지 않습니다.  다운 페이는 좀 작게할 수도 있고 크레딧 스코어도 낮아도 이자율을 좀 높이 받으면 되지만 DTI가 맞지 않으면 융자가 전혀 나오지 않습니다. DTI는 PITI와  (모기지 융자를 받고 내는 페이먼 중 Principle, Interest, Tax, Insurance 의 약자) 기타 HOA, 자동차 페이먼, 학자금 융자,카드 페이먼 등  모든  월 페이먼을 합산하여 내야하는 금액의 총액을 인컴으로 나눈 비율입니다. 이 비율이 45%을 넘으면 안됩니다. 실무적으로 49% 까지 인정하거나 43%으로 제한하는 랜더도 있습니다. 대략 인컴대비 45% 정도면 융자가 가능하다고 볼 수 있습니다. 내가 내야할 모기지 페이먼과 기타 페이먼이 산정된 수입의 45%을 넘으로면 안되는 것입니다. 예들들어 인컴이 월 $6,000 인 경우 모든 페이먼을 합하여 $2,700 이 넘으면 안됩니다. 따라서 모기지 원금과 이자만 계산할 것이 아니라 집을 구매할때 property tax, homeowner insurance, HOA 가 얼마나 들어가는지 현재 자동차 페이먼이나 학자금 페이먼과 카드 페이먼을 얼마를 내고 있는지 잘 알고 융자를 신청하여야 합니다. 융자 신청시 인컴 대비 최대한의 융자금이 필요하다면 가능하면 모기지 페이먼 이외에 다른 페이먼을 페이오프 또는 최소화 하는  관리가 필요합니다.

만약 50만불 집을 구매하고 10만불 다운을 한다면 40만불 융자가 필요한데.  월 수입이 $6,000정도이면 40만불 융자가 가능할까요?  위에서 말씀드렸듯이 모기지 원금과 이자 이외에 비용이 얼마나 더 들어가는지 계산해 보아야 합니다. 어떤 고객의 경우 DTI 때문에 마지막까지 underwriter와 조정을 한 경험이 있는데, HOA가 월 $380 정도되어 DTI가 좀 부족했고 융자 진행중 법인 카드를 발급하여 그 페이먼 만큼 융자 금액을 줄이게 되었습니다. 요즘은 단지 타운하우스나 콘도의 경우 HOA 페이먼을 무시 못하기 때문에 특히 유의 하셔야 합니다.  위 사례의 경우 40만불에 대한 월  원리금은 3.0%  30년  fix의 경우  $1,700 정도 되고 tax와 insurance 를 합하여 $600정도 된다면 $2,300정도 페이먼을 내게 됩니다. 이 정도면 월 $6,000 수입인 경우 DTI 38.33%로 충분하지만 HOA와 기타 페이먼이 $400 이상 추가되면 융자가 어렵습니다. 따라서 융자 시점에는 매월 내는 $100-$200의 페이먼이 상당히 큰 변수로 작용합니다.  그리고 융자 신청 후 펀딩 되기 전까지는 다른 금융 기관에 카드나 론 신청 그리고 자동차 구매나 리스를 신청하시면 안됩니다. 그만큼 융자금이 줄거나 융자가 reject이 될 수도 있습니다. 요즘은 이자율이 높아져 4.0%를 넘어서기 때문에 그만큼  DTI를 맞출수 없어 융자를 많이 못 받게 될 수 있습니다.

이 글을 보신 분들은 이제 융자 신청을 하기전 이러한 부분을 직접 계산도 해보고 융자 전문가와 미리 상의하시어 본인이 원하는 집을 살 때 최적의 융자금을 받을 수 있도록 계획하시기 바랍니다. 그리고 융자 상담은 MLO License 가 있는 전문가와 반드시 상의하시고 진행하기 바랍니다.

Question 10

연방준비제도 기준 금리 0.25% 인상

Accepted Answer

연방준비제도는  FOMC 회의를 3월 16일 에 열고 2018년 12월 이후 처음으로 기준 금리를 0.25% 이상하였다. 앞으로 있을 FOMC  잔여 회의를 통해 지속적으로 금리를 인상하여 2022년 연말에는 기준 금리 2% 전망하고 있다. 현재 30년 모기지 고정 이자율은 평균 4.44% 를 보이고 있다. 따라서 이자율을 낮추기 위해서는 다운 페이먼을 충분히 준비하고 포인트를 사용하거나 변동 이자율도 고려해 보아야 한다.

Question 11

모기지 페이먼 없는 리버스 모기지의 특징

Accepted Answer

요즘 많은 관심을 받고 있는 리버스 모기지에 대하여 기본적인 사항을 정리해 드리려고 합니다.  수명은 점점 늘어나고 있고 40-50대에 집에 장만한 경우 30년을 페이먼 한다면 인컴이 줄어든 상태에서 모기지 페이먼을 하긴 부담스럽고 페이 오프된 집이 있더라고 충분한 인컴 또는 연금이  없는 경우 생활이 어려움에 처할 수 있습니다. 하지만 부동산을 자산으로 갖고 있는 분들이 이를 방지하고 대처할 수 있는 방법이 바로 리버스 모기지 입니다.

리버스 모기지란 집의 잔존 가치인 equity 를 활용하여 모기지 페이먼 없이 융자를 받는 것입니다. 리버스 모기지는 은퇴 플랜으로 사용되는 금융 상품으로 62 세 이상이 되어야 받을 수 있습니다. 이것은 소위 HECM(Home Equity Conversion Mortagge)을 말하며 FHA로 부터 보증을 받은 모기지 상품입니다.  하지만 다른 형태의 리버스 모기지도 있는데 Jumbo 리버스 모기지로 55세 이상이면 가능합니다. (다음 칼럼에 설명 예정)

리버스 모기지는 구매 및 재융자 모두 활용가능합니다. 자격 조건은 부부인 경우 1명이 62세 이상이면 됩니다.  부부가 같이 신청하는 경우는 남은 배우자가 사망할때 까지 월 페이먼을 받을 수 있습니다. 일반 리버스 모기지 한도는 $970,800으로 그 이상의 재산 가치가 있어도 이 한도에서 융자가 가능한 것입니다.  이 금액을 한도로 대략 equity가 45% 이상 있어야 리버스 모기지를 받을 수 있습니다. 따라서 집을 살때 45% 정도 다운을 한다면 월 페이먼 없이도 리버스 모기지를 받고 집을 구매할 수 있는 것이다.

리버스 모기지를 받아도 집이 은행 소유가 아닌 본인 소유로 남아있기 때문에 언제든 처분이 가능하고 property tax와 insurance를 본인이 내야합니다.  따라서 리버스 모기지를 받을 수 약간의 소득 증명은 필요합니다. 지속된 소득이 없더라도 연금, 자산, 부동산 등을 수입으로 환산하기 때문에 거의 대부분 받는 것이 현실입니다. 크레딧 스코어는 중요하지 않지만 2년간 모기지 페이먼 등을 연체 없이 지불한 기록은 확인 합니다.

리버스 모기지를 받는 3가지 방법이 있는데 일시불로 받는 Lump sum와 LOE(Line of credit) 그리고 Tenure monthly payment 방식입니다. 일시불 방식은 론이 클로징 되면 일시금으로 수령할 수 있습니다. 대략 equity가 $970,800 맥스 인경우 $50만불 정도 됩니다. 그 금액을 수령하지 않고 Line of credit으로 설정하고 필요한 경우에 찾아서 사용할 수 있습니다. 이때 사용하지 않은 크레딧에 이자가 붙어 늘어 납니다. 마지막으로 월페이먼 방식은 사망할때 까지 매월 일정한 금액을 수령합니다. Equity 가 맥스인 경우 대략 월  $2,500 정도 받을 수 있습니다. 리버스 모기지를 받을 때 기존의 론이 있는 경우는 페이오프하고 그 것을 제한 금액을 일시로 받거나 line of credit을 설정하게 됩니다. 만약 이미 65% 정도의 론이 있다면 앞으로 낼 페이먼은 없지만 월 페이먼 수령을 없게 됩니다.

하지만 리버스 모기지의 장점은 현금 수령금액이 equity 전액을 받은 것이 아니기 때문에 equity는 계속 남아있고 집의 밸류가 늘어남에 따라 equity도 늘어나게 되어 사망 후에도 상속될 집의 가치는 대략 50% 정도는 남아 있게 됩니다. 따라서 살아 있는 동안은 은퇴 플랜과 같이 생활비로 활용하고 일부 상속도 가능한 것입니다.

리버스 모기지를 받을 수 있는 주택은 single house 또는 2-4 units이 가능합니다. 콘도의 경우 FHA에 apporve 받은 콘도만 가능하기 때문에 사전에 확인이 필요합니다. 단 랜탈 property는 안되고 본인이 거주해야 합니다. unit의 경우 한 유닛에 본인이 거주하면 됩니다.

이자의 경우 일반 리버스 모기지는 일종의 FHA 론으로 이자가 낮은 편입니다. 하지만 변동이자로 매월 또는 매년 변동합니다. 단, 일시불로 수령하는 경우 고정이자로 받을 수 있습니다. 요즘 같이 이자율이 올라 컨포밍론도 5.0% 가까이 하고 있는 비교하는 저렴한 3 - 4% 대의 이자입니다. (변동 이자임)

리버스 모기지는 현재 나이가 62세 이상으로 집을 소유하고 계시거나 집을 구매하는 경우 고려해 볼 만한 좋은 모기지 상품입니다.  본인 케이스에 대하여 궁금한 사항은 문의해 주시기 바랍니다.

Question 12

부동산 구매에 하드머니 론 활용하기

Accepted Answer

오늘은 요즘 집을 사기 어려운 상황에서 어떻게 하면 좀더 경쟁력을 갖추고 집을 살 수 있는지 하드머니 론을 활용한 구매 젼략에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.

3월 중순 연준의 기준 금리 인상을 기준으로  모기지 이자율은  이미 2월에 1% 정도 상승하더니 그 이후로 다시 1% 정도 상승하여 이제 5% 가까이 되었습니다. 정말 론을 받아 부동산을 구매해야 하는 buyer 입장에서는 보통 부담이 커진 것이 아닙니다. 더구나 부동산 가격은 떨어지지 않고 여전히 경쟁이 치열하고 over price로 오퍼하지 않으면 집을 살 수 없는 상황은 지속되고 있습니다.

이런 상황에서 불가피 집을 사야하는 상황이고 원하는 투자 부동산 매물이 나온 경우 어떻게 하면 경쟁력을 갖추고 집을 살 수 있을 지 알아보고자 합니다. 경쟁력있는 집을 사기 위해서는 소위 말하는 contigency를 모두 remove 하고 full cash로 산다면 가장 경쟁력이 있을 것입니다. 물론 충분히 경쟁력 있는 가격으로 오퍼를 한다는 가정에서 입니다. 가격 경쟁력이 어느 정도 있다면 셀러는 컨딘션시가 없거나 론을 받더라고 에스크로 기기간이 최대한 짧은 것을 선호합니다. 일반 컨포밍 론의 경우 21- 25일  정도 걸리고 Non-QM은 30일, FHA/VA 론의 경우 45일은 설정해야 안전합니다. 하지만 이자율이 다소 높더라도 하드머니 론은 사용한다면 14일 정도에 론이 클로징이 되어 소위 cash 오퍼와 다름없는 경쟁력을 갖추게 됩니다.

여기서 말하는 하드머니론은 한국에서 말하는 소위 사채를 말하는 것이 아닙니다. 어떤 고객은 오해를 하여 내가 사채를 써가며 집을 살 생갹은 없고 잘못하면 내 집을 날리는 것이 아니냐고 하시는 분들도 있는 데 이것은 미국 하드머니 시장을 오해해서 하는 말씀입니다. 미국 하드머니 마켓은 양성화 되있고 법적으로 보호받고 있어 일반 랜더나 뱅크와 같이 안전하게 사용할 수 있습니다. 물론 개인이 론을 해주는 경우도 있으나 대부분은 private lender로 승인을 받은 기관에서 융자를 해주는 것입니다.

하드머니 론은 론을 받을 때 준비해야하는 복잡한 서류를 요구하지 않습니다. 집의 equity 를 보고 융자해 주은 것으로 보통은 1-3년 정도 기간으로 론을 받지만 6개월이 지나면 pre paid 패널티가 없어 6개월에서 1년 정도 단기로 사용하고 상환한다면 크게 부담이 가지 않습니다. 크레딧이 좋고 LTV가 낮은 경우 7.0% 정도이고 높아도 10% 정도면 융자가 가능합니다.  또는 융자 기간 동안 이자만 낼 수도 있어 페어먼 부담도 줄일 수 있습니다. 터무니 없는 이자율을 받고 이자를 한달만 연체해도 집을 넘겨버리는 그런 무시 무시한 사채 융자가 아닙니다.

따라서 하드머니 론을 사용하여 융자를 14일 내에 복잡한 서류 준비 없이 받을 수 있다면 오퍼 경쟁에서 유리한 고지를 일단 선점 할 수 있는 것 입니다. 특히 융자를 받아야 하는 상황이고 더구나 컨포밍론으로 진행할 준비가 안 되어 있다면 고려해 볼만 합니다. 그리고 집을 산 후 6개월 이후에 융자 서류를 준비해서 재융자를 낮은 이율로 다시 받으면 됩니다. (미리 자신의 상황이 어떤 프로그램으로 재융자를 받을 수 있는지 알아보는 것이 중요함). 대략 30% 정도 다운 페이먼이 가능하다면 하드머니 론으로 경쟁력을 갖추고 집을 보다 유리한 조건에서 딜을 할 수 있습니다. 그래서 플릿핑 투자에 하드머니 론을 많이 사용하는 것입니다.

집을 사려는 사람은 여러가지 다른 조건에서 경쟁을 해야하고 셀러는 자신에게 가장 유리한 조건의 buyer에게 집을 주려고 합니다. 여러가지 시행 착오로 딜을 성공하지 못하고 이번에 반드시 성공하고 싶다면 하드머니 론은 한번 시도해 볼 만한 옵션입니다. 부동산 전문가들은 올해 그리고 내년 까지도 이와 같은 시장 상황이 지속될 것으로 전망하고 있습니다. 실 구매자도 늘어가고 있지만 마땅한 투자 처를 찾지 못한 펀드들이 부동산 시장에 지속적으로 유입되고 있기 때문입니다.

부동산 구매에 실패한 분들은 본인의 조건이 얼아나 경쟁력이 있는지 잘 고려하시고 갖출 수 있은 경쟁력을 최대한 준비하여 다시 시도하시어 좋은 결과 있기를 바랍니다.

Question 13

한국에서 외국인 미국 부동산 투자에 관한 컨설팅을 받을 수 있나요?

Accepted Answer

한국에 거주하며 미국 영주권 및 시민권이 없는 분들은 외국인 자격으로 미국 부동산을 취득하고 융자도 받을 수 있습니다. 특히 한국의 Gioplat.com을 이용하시면 한국에서 컨설팅을 받으며 미국 부동산/융자 전문가와 같이 미국 부동산 투자를 하실 수 있습니다.

Question 14

FHA loan으로 투자하고 집 사기

Accepted Answer

요즘 모기기 이자율이 높다는 것은 누구나 다 아는 사실이다. 아무리 W2로 월급을 받고 2년간 텍스리턴을 잘하고 크레딧이 좋아도 꽤 높은 모기지 이자를 내야만 융자를 받을 수 있다. 최근에 30년 고정을 6%이하고 제안하는 랜더도 있다고 하는데 융자를 받기전에 주의할 것은 액면가 이자율이 아닌 APR 즉 비용까지 포함한 이자율이 중요하다. 이자율을 낮추기 위해 포인트를 사는 경우 비용이 올라갈 수 있다. 초기에 비용이 다소 들더다고 장기적으로 이자율을 낮추는 것은 중요하지만 과도한 포인트 사용은 재융자 기회가 왔을 때 본전 생각이 날 수 있다.

이런 상황에 최근 컨벤셔널 론의 경우 크레딧이 좋은 경우 전보다 더 대접을 못받아 좀더 높은 이자 및 비용을 내야하는 제도적 변화도 생겼다. 물론 크레딧이 더 좋은 사람이 더 많은 비용을 내는 것은 아니다. 바뀐 내용은 이자율을 adjust 하는 과정에서 과거에 비해 크레딧이 낮은 사람에게 좀더 유리해지고 크레딧이 높은 사랑게게 불리해 진 것이다.

하지만 유리하게 바뀐 경우도 있다. 바로 FHA loan이다. FHA loan은 과거 크레딧이 낮거나 소득이 낮은 경우 선택하는 차선의 프로그램이었다면 현재는 크레딧이 높아도 다운페이먼이 적은 경우는 컨벤셔널 론 보다 이자율과 전체 페이먼이 적은 경우가 종종있다. 그 이유는 FHA loan을 받은 경우 내야라는 PMI, 즉 모기지 보험료가 저렴해 졌기 때문이다. 이 보험로는 같은 요율이 아닌 융자 기간 및 다운페이먼 비율 등에 따라 다르지만 통상 0.85%을 내던 것은 0.55%로 줄어 들어 그만큼 모기지 페이먼 부담이 줄어 든 것이다. 따라서 융자를 받을 때 20% 이상 다운을 못하여 모기지 보험을 내야 하는 경우라면 컨벤셔널 론과 FHA loan 중 어떤 것이 유리한지 비교해 보기바란다.

오늘은 그런 의미에서 FHA loan 으로 살수 있는 저렴한 리버사이드 물건을 소개해 드리고자 한다.  제목에서 말한 FHA loan으로 투자하기는 이 집의 경우 가격은 30만불 초반대로 저럼하지만 랜트비가 최근 많이 올라 $2400 정도까지 받을 수 있다고 한다. 이정도라면 cap rate 상당히 높은 것이다. 오렌지 카운티의 경우 100만불 짜리 집을 랜트주면 $4000 정도 받을 수 있다. 위 케이스의 경우 20% 다운하고 집을 산다면 모기지 페이먼과 property tax, HOA가 모두 랜트비로 커버될 수 있다. 계속해서 페이오프해 나간다면 이 집은 휼륭한 랜탈인컴 하우스가 되는 것이다. 이 지역에 랜트 하우스를 찾는 사람은 너무 많다. 또한 본인이 직접 거주하더라도 $2400의 랜트비를 매월내는 것 보다 20% 정도 다운하고 집을 이 집을 산다면 그 만큼 세이빙 어카운트를 만드는 것과 같은 효과인 것이다.

이와 같이 론을 활용한 투자 전략을 생각해 볼때이다. 남가주 랜트비가 너무나 올라있는 상태에서 이자율까지 높아 내집 마련에 엄두를 내지 못하는 분이 많다는 것을 알고 있다. 하지만 지역과 물건을 잘 살펴보면 기회는 있고 다소 이자가 높아도 자신에게 맞는 론 프로그램을 선택하고 재융자 기회를 기다리면 지금이라고 기회는 있는 것이다. 보다 적극적으로 전문가와 상담도 하고 물건을 찾고 융자 상품을 찾아 보기 바란다.

다니엘 박 드림

https://www.redfin.com/CA/Riverside/4733-Jackson-St-92503/unit-61/home/4910019
* 이물건에 관심있는 분은 연락주세요. - 5/20일 주말을 기점을 오파가 많이 들어올 것으로 예상됩니다.

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